Zur Pacht im Gastgewerbe
Worum es bei der Pacht bzw. einem Pachtvertrag geht, ist in § 581 BGB definiert:
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren.
Damit ist der Pachtzins vom Willen des Gesetzgebers her eindeutig ertragsorientiert.
Ertragsorientiert ist der Pachtzins seit jeher im Hotel- und Gaststättengewerbe gesehen und praktiziert worden. Dies hat sich auch bis heute nicht geändert!
Bis in die 70er Jahre war dies eindeutig dadurch dokumentiert, dass es keine festen Pachtzinse gab, sondern eine sogenannte Umsatzpacht: der Pächter zahlte einen bestimmten Prozentsatz des von ihm erwirtschafteten Umsatzes an den Verpächter.
Diese Regelung ging auf die Landwirtschaft zurück, bei der der Landpächter den „zehnten Teil“ seiner Ernte an seinen „Herrn“ abzuführen hatte.
Erst in den Folgejahren wurde das Umsatzpacht-Prinzip dadurch eingeschränkt, dass — unabhängig vom Umsatz — eine sogenannte Mindestpacht vereinbart wurde. Aus dieser Mindestpacht hat sich die heutige, mietähnliche „Festpacht“ entwickelt.
Angemessen ist eine Pacht, wenn sie im Interessenausgleich zwischen Verpächter und Pächter auf dem gastgewerblichen Markt im Spiel von Angebot und Nachfrage entsprechend den Branchenerfahrungswerten als wirtschaftlich tragfähig für das jeweilige Objekt anzusehen ist.